位于上海市閔行區(qū)的一處科創(chuàng)園區(qū)正式竣工，成為上海首個利用集體建設(shè)用地作為非租賃住宅用地入市的項目，引發(fā)了業(yè)界的廣泛關(guān)注。這一項目不僅是上海盤活存量土地、推動城鄉(xiāng)融合發(fā)展的重要實踐，更為非居住房地產(chǎn)租賃市場開辟了一條新的路徑，展現(xiàn)了鄉(xiāng)村土地在城市建設(shè)中的新角色與無限潛力。

該項目位于閔行區(qū)的鄉(xiāng)村區(qū)域，但其定位并非傳統(tǒng)意義上的住宅或工業(yè)用地，而是打造成為一個集研發(fā)、辦公、展示、配套服務(wù)于一體的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)社區(qū)。土地性質(zhì)為集體經(jīng)營性建設(shè)用地，通過入市方式實現(xiàn)了土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)與高效利用。項目竣工后，將主要面向科技企業(yè)、創(chuàng)新團(tuán)隊提供長期、穩(wěn)定的非居住類空間租賃服務(wù)，包括研發(fā)辦公樓、實驗室、共享會議中心及配套商業(yè)設(shè)施等。

這一模式的創(chuàng)新之處在于，它打破了以往集體建設(shè)用地多用于租賃住房（如人才公寓）或特定產(chǎn)業(yè)的局限，首次將其明確導(dǎo)向非居住類的科創(chuàng)地產(chǎn)領(lǐng)域。一方面，這響應(yīng)了上海作為全球科創(chuàng)中心建設(shè)中對產(chǎn)業(yè)空間載體的迫切需求，尤其在中心城區(qū)土地資源日益稀缺的背景下，向鄉(xiāng)村要空間、向存量要效益成為必然選擇。另一方面，它也為集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民帶來了可持續(xù)的收益來源。通過土地入市，村集體獲得了長期穩(wěn)定的土地增值收益和運營分紅，農(nóng)民得以分享城市化與產(chǎn)業(yè)升級的紅利，實現(xiàn)了土地價值提升與農(nóng)民增收的雙贏。

從政策層面看，此舉是上海深化土地制度改革、落實集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點的重要成果。國家允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地在符合規(guī)劃的前提下，以出讓、出租等方式入市，與國有土地同權(quán)同價。上海此次項目正是將這一政策與區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略精準(zhǔn)結(jié)合，探索出了一條“鄉(xiāng)村土地支撐城市科創(chuàng)”的特色路徑。項目在規(guī)劃、建設(shè)、運營各環(huán)節(jié)均嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定，確保了土地的合法合規(guī)利用，同時注重與周邊鄉(xiāng)村環(huán)境的協(xié)調(diào)，保留了部分生態(tài)景觀和鄉(xiāng)村風(fēng)貌，避免了“大棚房”等亂象，實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與鄉(xiāng)村振興的良性互動。

對于非居住房地產(chǎn)租賃市場而言，該項目提供了寶貴的范式。當(dāng)前，辦公、研發(fā)、商業(yè)等非居住類物業(yè)租賃市場需求旺盛，但供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍待優(yōu)化。集體建設(shè)用地的入市，增加了市場供應(yīng)渠道，有助于平抑租金成本，為中小型科創(chuàng)企業(yè)提供了更多元、更經(jīng)濟(jì)的空間選擇。這類項目通常由村集體經(jīng)濟(jì)組織與專業(yè)開發(fā)商或運營機構(gòu)合作，能夠更靈活地響應(yīng)市場需求，定制化建設(shè)產(chǎn)業(yè)空間，提升租賃產(chǎn)品的適配性與競爭力。

隨著更多類似項目的落地，預(yù)計將形成一批“鄉(xiāng)村科創(chuàng)社區(qū)”、“田園辦公區(qū)”等新地標(biāo)，不僅吸引創(chuàng)新要素向鄉(xiāng)村流動，促進(jìn)城鄉(xiāng)功能與風(fēng)貌的融合，也將進(jìn)一步豐富上海房地產(chǎn)租賃市場的產(chǎn)品體系。這一模式的成功推廣也需關(guān)注幾個關(guān)鍵點：一是確保規(guī)劃的嚴(yán)肅性與前瞻性，防止盲目開發(fā)；二是建立完善的收益分配與監(jiān)管機制，保障農(nóng)民權(quán)益；三是強化產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與運營能力，確保項目長期活力，避免空間閑置。

上海首個集體建設(shè)用地作為非租賃住宅用地入市項目的竣工，標(biāo)志著鄉(xiāng)村土地在支持城市創(chuàng)新發(fā)展中的作用得到了實質(zhì)性突破。它不僅是土地制度改革的生動案例，更是非居住房地產(chǎn)租賃領(lǐng)域一次重要的模式創(chuàng)新，為超大城市盤活鄉(xiāng)村資源、賦能科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、實現(xiàn)城鄉(xiāng)共生發(fā)展提供了可資借鑒的上海經(jīng)驗。